タワーマンションの税金

今頃になってこの程度の議論か、呆れてものが言えぬ。

60m以上のマンションの税金を、上層階は安く、下層階は安くする。

滑稽である。何の理論もない。

これは一歩前進三歩後退の理論である(理論といえるかどうかは別にして)

59mのマンションは、従来通りの課税。

1mで何故課税システムを変えるのか。

何故タワーマンションだけに新たな課税方法となるのか。

タワーマンションの定義は?

何故、この様なことになったのか。

これは、マンションディベロッパーが各戸を2重基準で販売していることによる。

これを3重基準にすること。

税務署員を増やす。役人を増やす?

馬鹿げている。

今こそ、地籍変化方式の採用を。

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消費税に思う

消費税の3%が決まり、その先には更に2%UPとのことである。今の国の財政状況からは、基本的にやむを得ないか。しかし10%になれば将来は安泰といえるのか。このような議論の状況で果たして将来的に希望が持てるかと云えばまったくお寒い状況である。それぞれの立場で、不毛な勝手な議論を重ねているとしか思えないのである。

問題点は

1、幾ら消費税を上げたら、こうなるとの将来の姿を誰も示していない。

2、消費税は、国民的な議論であっていいはずだが、傷みの少ない人々(特に高額所得者)からは、とにかく値上げ方向の意見しか出てこない。逆に低所得者からは、悲鳴に近い生存が脅かされる程の切実な叫びがあることも事実であろう。

3、政治家や役人は、金があればあるほど使う。幾ら値上げしてもきりがない。これが一番の問題とも思われる。無駄を削るとよく云うが、無だと感じるくらいならこれだけの借金はできなかったであろう。そもそも無駄の基準が違うのである。

震災以降、国土強靭化と称して国土をおもちゃにする輩が跋扈している。

そもそも、国土を強くすることとは何か。今一番必要なこととは何か、国民的な議論が不足している。

生きているものの命を守る。これが大前提で、たとえば津波に対して避難が第一で、その他の事柄は少なくとも直近の事項ではない。現在、最も重要なことは、強靭な国の財政である。ことが起きれば直ちに復興に当たれる。これが日本と云う国が最も重要視しなければならないことでなかろうか。数十メートルの堤防を作ることなどナンセンスである。海や川と人とを切り離して、何が潤いのある豊かな国土と云えるか。資産は、個人・会社それぞれが、生きている限り再生できるとの割り切りが必要である。

4、今一つは、外国からの目である。飛び抜けた借金大国である日本。自国の経済が今一つ不明確であるために、クレームも少ないがこれは重要な要素である。10%の消費税では不足するとの声が大きいのも事実である。日本発の金融危機もありうるのではないか。では、何%必要なのか、何%にすれば納得してもらえるか。現在は残念ながら誰も答えを持たず、不明なのである。

5、次に、消費税が10%となっても、一部の人々を除きそのうちに慣れてしまう国民性である。このことが、政治家や役人を増長させ、更なる借金の積み重ねとなることであろうことは想像に難くない。既に、官僚や政治家はその準備に余念がない。

では、どうするのか、提案である。

  消費税を毎年1%づつ上げることを提案する。ここまでは、既に議論がある。そこで新たな追加の提案であるが、これをエンドレスとする。上げ続けるとするのである。

  これで大丈夫だと誰も言えない以上、上げ続ける意外に方法はない。勿論、生活困窮者には確実な対応を行うとの前提である。

検証(各項目ごとに)

1、 毎年1%づつ上げると10%ととなるのに5年必要である。政治家には、この間にじっくりと、大半の国民が納得する案を提示してもらうことができる。値上げを何時ストップするかが議論となる。それを評価し、ごまかしなく最も適切と思われる案を提示した政治家を選挙で選ぶ。又、これができなければ、更に消費税は上がり続けることとなる。ここに、誰もが政治に無関心でいられなくなるシステムができる。 

2、 消費税が上がり続けるこの案では、消費税にさほど傷みを感じない人々にとっても、大きな問題となり傍観者としてはいられない環境が出来る。財界人とっても同様である。

究極の福祉社会或いは、全く現在とは異質な新たな国となる可能性もでてくるからである。現にスウェーデンとかデンマークでは、25%であり、恐れることはない。政治家に信頼がおけるならば、かような選択もあると云うことである。

必要最小限度の生活保障と子育ての保障を得ることで、安心して失敗を恐れることなく、何度でもチャレンジが可能で、安心して結婚し子供が育てられる国になる可能性が生まれる。

3、 選挙だけの耳触りのよい公約は直ぐに化けの皮が剥がれ、役人も非難を受けないように優先順位を明確にし、規律ある予算が提案されるはずであり、赤字解消に進むことの必要性が認識されるであろう。(この部分は、もう少し検証が必要かも)

4、 外国からは、規律ある財政再建ができるまでエンドレスとなり、評価されるであろうし、日本発の通貨不安は起こらないであろう。

5、 そう簡単に答えの出ないことであり、何時までも関心が続くであろうことが想定される。これが最も重要なことと思われる。

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FTK方式のマンション

東日本大震災の文字が紙面から消えつつあります。原発や津波は相変わらずですが、しかし元はと言えば地震です。

この地震でのマンションの被害は、一部に取り壊しに至ったマンションもありますが、阪神大震災と比べて格段に少なかったようです。

しかし、関東の方々も阪神大震災当時と比較して、地震に対する意識は確実に高くなったことでしょう。

阪神大震災のマンション復興をベースに、本を製作しました。原稿は、かなり前にできていたのですが、今一つ関心が薄く、出版を見合わせていました。

やはり現在のマンションの摩訶不思議さ・誤っている点を皆様に知って頂き、理解してもらうには本が良いとの結論に至りました。唯、本を作成したところで普及するとは限らないことを充分承知の上ですが・・・

800円です。市販されていませんので、興味のある方はご連絡を。

当方式が普及しない要因に名前の難しさがあるのではと思い、地積変化方式・共有地型定期借地権方式を合わせてFTK方式と名づけました。以後よろしくお願いします。

建替えマンションに限らず新築マンションにもFTK方式の採用を・・・

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管理費の負担

 管理費の負担はどうあるべきか議論になりました。

 標準管理規約では、専有面積比となっています。

しかし、ほんとうに専有面積比で良いのでしょうか。妥当性は如何にあるか、今一度考えてみる必要があります。マンションの管理・運営において、最も大事にしなければならないのは、公平性です。規約にどのようなことが謳われていようが、公平性は最優先されるべき原則です。規約は、公平性を担保するための基準であり、ひとつの指標に過ぎません。まして標準管理規約を尊重する必要など全く無いのです。

私は、一般のマンションでは、管理費は、面積比でなく一戸当りで負担するものだと考えております。

そのように考える根拠は、毎年総会で決める管理費の支出の項目にあります。今一度、ご自身のマンションの管理費とは、どのような内容に支出されているかご確認ください。

先ず大きな金額は、管理を管理会社に委託している場合であれば委託費だと思います。更に委託契約書をご覧になれば分かりますが、委託している作業で面積比負担が妥当だと考えられる項目がどれだけあるでしょうか。私どものマンションでは、一項目も見当たりません。

次は、清掃費です。これも共用部分が汚れるから清掃が必要となるのであって、しいて言えば汚す人が居るから清掃が必要となるのです。それでは、これは頭数で負担する。理論ではありえますが、現実的には煩雑で適当ではなく、又、住戸の面積には、何の関係もありません。

設備関連のランニングコストも同様です。

このようにランニングコストの負担については、面積負担はなじまず一戸当り負担で同額とする方に妥当性があり、公平と考えます。如何でしょうか。

又、運営の基本は、一人一票とするのが民主主義の基本です。

マンションの場合は、一戸です。

一部の発言もありましたが、「採決も面積割合とするべきだ」。マンションで何もかの面積比で費用負担するならば、(皆様の意見にかき消されてしまいましたが、)むしろこの意見の方が公平とも考えられます。(総会などでの採決が煩雑になり、とても現実的ではありませんが)

 管理費が同額の負担であれば、一戸一票の方に妥当性が生まれます。

 標準管理規約やデベロッパー・管理会社の専門家などと称するものに、決して惑わされること無く、ご自身で、【何が公平に近いか】じっくりお考えになり結論を出してください。

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超高層マンション

超高層マンション第四次ブーム

超高層マンションが新たに各地で出現しております。

40階以上のタワー型が多く、第四次ブームだそうです。

建築構造的には、制振・免震或いは両方の機能も備え、新たな設備も導入し安心・安全がうたい文句です。

マンションは、超高層に限らず都心居住において、非常に合理的なシステムです。

大勢の人々が、狭い都心部の土地を有効に利用する。

今後とも、日本において有効な居住形態として、多く供給されるでしょう。

一方で問題点も指摘されております。

日経アーキテクチュア(8-27)には、懸念されることとして修繕・建替えが問題点として指摘されております。

修繕に関しては技術的な問題としても、建替えについてはお手上げのような議論です。

建替え決議の要件を4/5から2/3や1/2に下げる。

建替えを合理的に早く決められるようにするべきとの意見です。果たしてこの議論は正しいでしょうか。

建替え決議が早くなるのは分かります。

しかし、決議と実質的な建替え事業が進むかは別です。

結果は、建替えについての裁判が大規模になり、かえって混乱すると思いませんか。

全て賃貸にすべきなどの意見は、マンションの発展を阻害するとも思われます。

であるならば、どのようにすれば問題が解決の方向に向くのでしょうか。

“ 共有地型定期借地権 ”

法律を変える必要はありません。

現行の法律で、最も有効な手法です。

マンションの建替えは、必ず必要となります。

子供或いは孫に問題を(負の遺産として)残してよいかの判断です。

共有地型定期借地権は、全員が土地の持ち主であり借地人です。

定期借地権ですから、決められた時期が来れば建替えとなります。

全員が同意すれば延長も可能です。

全員が同意せざるを得ない。

全員が同意する。

最も重要なことが、可能となるのです。

ユーザーの皆様・学識経験者の皆様、議論してください。

ディベロッパーの皆様、是非検討してください。

定期借地権は50以上ですから、60年で設定するとしますと、30歳でマンションを購入した本人は90歳になります。孫の時代です。

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マンションの建替え問題 4/5からの開放

究極のマンションを追求します。ある意味で決定的な提案です。

マンションで最大の課題は、建替えの問題でしょう。

一戸建てであれば、家族の中の議論で、資金のある者(通常は父親となりますか)の意見が通りやすく「これで決まりです」。しかしマンションは、一城の主がそれぞれに結論を出すわけですから、むしろ全員の一致は、できないが当然と思います。

そこで法律では、4/5以上の同意で建替えは可能としているのです。しかし、4/5以上の同意は非常に難しい上、実質的には残りの1/5も(裁判をしてでも)同意を得る必要があるのです。

そこで登場するのが共有地型定期借地権です。

地積変化方式の議論とは、マンション建替えの難しさの一面を、明快な理論で説明したものです。但し、これで「全てがうまくいく」マンションの建替えは、それほど単純ではありません。最も難しいのが、4/5以上の同意で再建を決めることです。必ず何人かの反対者がおり、100%同意とならないことです。

新しい提案です。(0か100%)共有地型定期借地権方式のマンションの提案

基本的には、通常の区分所有のマンションです。違うのは、50年(60年)の定期借地契約を付けるのです。従って、取得額が安くなることはありません。

定期借地権は定められた期間を過ぎると、自動的に借地契約が解消されるシステムです。

これは、50年(60年)経過すると建替えられる事を意味します。

具体的には、期限の10年前、完成後40年(50年)頃よりどうするのか話し合いを始め、5年間ぐらいで方向を見出す努力が必要でしょう。全員が賛成すれば、そのまま期間を延長します。逆に一人でも反対すれば建替えることになります。これで、4/5から合法的に開放されるのです。

現在の建替えで最も問題となるのは、後ろ向き反対者の扱いです。現状維持を主張し、頑固なまでに理由にならない自己主張を繰り返す。

ただ、むやみに反対し時間稼ぎをする。又、年齢をその根拠とすることも多い。しかし、これはいつの時期にも解消されない問題であり、論理的な理由となりません。反対者は、行動せず寝ていて(サボタージュ)意見が通る。これが現実です。

ここに、逆転の発想が必要となります。

建替えたくは無い者が、積極的に行動しなければならないシステムが必要なのです。但し、むやみに建替えを勧めているのでは無いのです。

むしろ、優良な物件を良好な状態で積極的に維持管理し、その為の〔コミュニケーションを重要としている〕システムとして、共有地型定期借地権の利用を期待しています。

引き続き、現状のマンションに住み続けたいならば、積極的な行動が必要です。

建替えたい者は、元より積極的な方でしょう。

この積極的な行動こそが、良好なコミュニケーション造りに不可欠な、最も重要な要素です。

終局的には、存続に反対する者は新築に住むことを希望しているのだから転出し、残留者(組合)が権利を買い取ることも可能となるでしょう。

建替え時点の無用な労力を省き、時間と金が掛からないマンションは、それ自体が資産価値を高めていることになると考えます。

50年(60年)以降は、10年或いは15年間程度の延長を公正証書とします。

孫の世代に問題を丸投げしますか? 究極の選択です。

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マンションの震災時の問題-2

  被災マンションの再建で資金の問題或いは、早く落ち着きたいために転出を選ぶ方が出てきます。

マンションの再建に参加しない転出者です。転出者には、(土地代-被災建物の解体費)が支払われます。復興(修繕)が不可能であればやむを得ません。

そこで問題です。床面積が同じであれば、土地の持分も同じであり補償費は同額となります。「その2、修繕積立金の問題」の事例でA氏は、B氏と同額で納得するでしょうか。A氏の言い分「再建し、私が住んでいた場所を売却すれば、B氏の部分より高く売れるはずだ。どうして補償が同額になるのか。」当然の主張です。購入した段階では、千5百万円(B氏より)多く支払っているのです。しかし、建物代金に多く支払ったのなら、建物が崩壊した瞬間に価格差はなくなってしまうのでしょうか。残った土地はあくまで同じです。民間の場合はともかく、市・県などの公社の場合は、1物2価はダメです。1つ土地の評価に、単価を2通り設定することは不可能なのです。阪神大震災では、被災マンションの再建に多大な貢献をしました。しかし、これらの問題はどのように処理したのでしょうか。合理性のある唯一の可能性は、被災した建物を評価することです。解体しなければならない、再建不可能な建物を無理やり評価する。これ以外に方法はありません。これも大変難解な作業ですが前記の問題の解決策は他にはありません。しかも、これに要する費用も馬鹿にはならない金額になります。

根本的な、経済的な矛盾を抱えたマンションを、あなたなどのようにお考えでしょうか。しかも、この問題をマスコミも学者も勿論ディベロッパーも誰も問題にしようとしないのです。

このように、ユーザーが声を上げない限り経済的な欠陥マンションは、矛盾を抱えたまま販売され続けられるのです。

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マンションの震災時の問題-1

能登半島の震災が連日のように報道されていますが、太平洋側の大震災の可能性についてもあれこれ報道されています。阪神大震災の例にも見られるように、大都市では、マンションにも多大な被害が想定されます。マンションの復興には、多くの時間が必要となります。阪神間でもやっと結論が出て(和解し)、これから復興工事が始まるマンションさえあります。これらは、建替えについて住民合意までに多大の時間を要し、疲労困憊しある種のあきらめの心境にならなければ結論が出ない、非常に難しい問題です。マンションが倒壊し解体せざるを得ない状況で、建替え云々でなく既に再建事業に全員が合意していても、なか々事業が進まない場合があります。国の方では、マンションの復興のお手伝いをしますとのことで、補助金を準備する。しかし地元では一向に再建が進まない。一体何をしているのだ。震災と直接関係の無いところでは、疑問に思います。それは再建で最も大きな問題、お金の問題なのです。個人ではそれぞれ有る程度のたくわえがあったとしても、分担金が明確にならないから事業が進まない。マンションを再建するための費用負担が、一個人にいくら必要か明確にならないのです。全員が残り、被災前と同じマンションを再建するとすれば、再建費用だけ面積割合で負担すればよい。一つの考え方です。しかし、公平かと言えば疑問が残ります。土地は皆さんがそれぞれお持ちですから、建築の費用だけ面積割合で負担する。一見公平のようですが、果たしてそうでしょうか?

「その2、修繕積立金の問題」の事例で計算しますと、原始取得では建物の価額はA氏3千万円・B氏1千5百万円でした。再建費用は、この中間ぐらいだとします。A氏・B氏床面積は同じですから、両氏とも負担は、2千万円とします。原始取得の土地代を含めA氏が投資した総額は7千万円、B氏が5千5百万円となります。原始取得した時点でのA氏の取得額はB氏の1.4倍強で、再建額を含めれば1.3倍弱となります。B氏からクレームが出ることになりませんか?

恐らく評価額(率)は変わらないのに、投資額(率)が当初と変わってしまったことになります。又、逆に原始取得した建物代金の割合で負担する方法で、A氏は納得するでしょうか。計算してみてください。現在のマンションが抱える根本的な問題です。

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マンションの建替え その2

マンションの建替え その2

前々回の課題が先送りになりましたが、皆様は既にお分かりかと思います。

周辺環境の劇的変化で、当該マンションの各位置での価値が大幅に変わってしまった問題です。

各住戸で、富士山が見えたのに・お城下見えたのに・海が見えて非常に気持ちが良かったのに等々の環境の悪化、逆に環境が良くなる場合もあります。もっと切実なのは、日当たりが良くなったり悪くなったり、良くなった場合は幸運だとしても、環境が悪化しても運が悪いとあきらめられますか? しかし、現実にはどうにもなりません。高額で環境を買ったつもりがあきらめざるを得ません。途中で売買する場合は、評価が下がっても(単純に比較する対象も無いため)仕方が無いで済ませることになります。

しかし、建替えの段階ではどうでしょうか。前回で指摘したように、建替え後(従後の建物と言います)の建物の評価をしますから、現在の建物(従前の建物と言います)も評価せざるを得ないのです。それは、元々購入した購入価額(原始取得価額といいます)は無視されます。数千万円の差額は、環境の変化を受け入れた時点で消えてしまったのです。果たして納得できますか。本人としては全くの関与していないところで、環境(価値)の変化を受け入れざるを得ない。その上、建替え時には更に追い討ちを掛けられる。ここにマンションの潜在的な問題があります。タダでも難しい問題を更に複雑で難しい問題とするのです。緩和措置が無いのでしょうか。

そうです。地積変化方式は、この問題も緩和できるのです。

高額で購入した方は、土地を多く持っています。従って、建替え時点での環境の変化は、金額面については大幅に緩和されることになるのです。原始取得した時点での購入価額が、反映されていますので、数千万円が消えてなくなることは地積変化方式ではありません。感覚でなく、物質として取得する。このことが最も重要と考えます。人生で最も高額な買い物です。もっと考えませんか。

マンションの建替では、賛成派・反対派が別れコミュニティーの崩壊が、多かれ少なかれ起こります。

このリスクが、マンションの発展を阻害する、購入を躊躇する要因ともなっております。

震災などで、耐用年数の途中で建替えざるを得ない状況に追い込まれた場合は、更にこの問題を大きくします。

地積変化方式は絶対的な威力を発揮します。

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マンションの不思議 建替え問題

建替え問題

マンションの建替えは、困難の一言ではとても言い表せないでしょう。

 しかし、その建替えを更に複雑にしているのが、現在の方式(地積定率方式)です。

 建替えには、新しいマンションの計画案が必要です。

 当然、現在の位置と比較して、将来はどの位置住めるのか?とそれぞれの思惑が交錯するでしょう。

 それでは、現在のマンションと同じ計画であればどうでしょうか。

 元の位置が良いか悪いか、いくら負担すればよいか、周辺環境が変わってしまったから、もっと別の位置に移りたい。

 しかし、負担が……

建設資金の負担方法

 単純に考えると、土地代は負担する必要はない。(既に所有しているから)

 それでは、工事費の負担をすればよい。負担は、面積の割合で決めればよい。

 果たして、そのように単純でしょうか。

 新築マンションであれば、やはり高層階の価額は高くなり、低い階を選ぶと安くなるでしょう。

 そうです。世間相場としての評価が必要なのです。

 ある場所に希望者が集中する。

 これは計画としては、良い計画とは言えないのです。

 場所とか、環境に応じた価格設定がなされ、皆様が選択に迷う。

 この方が計画としてはバランスがとれた良い計画といえます。

 新しいマンションの住戸毎の評価が必要となります。

 となると、現在の場所の評価も必要となります。

 もう長年住んだから、その評価は0でよいのでは…

 全く更地として土地の持ち分だけでよい。

 この考えもあります。

 しかし、長年住んだ其の位置の評価は、しなくてよい。

 となると、ながねんとはどれくらい?

 建築の耐用年数は、マンションの耐用年数は、果たして建替え時期として適当なのか。検討しなければ、その答えは見つかりません。

 コンサルタントに依頼する。

 皆様の意向を確認して構想案に反映する。

 なるべくクレームを少なくして、建替えの合意を得たい。

 膨大な労力と経費を掛けなければ、答えは見つかりません。

 要するに、混乱し・不信感が生まれ、先延ばしにする。 → コミュニティーの崩壊へ。

(地積変化方式)では、そんな面倒はないのです。従って、経費も非常に安くなります。現在の評価(従前評価と言います)は、土地の持ち分で評価が決まりますから、新しいマンションの評価だけでよいのです。

 環境に変化が無く、現在の位置に戻ることが前提であれば、建て替えの費用は面積の割合で決まります。

 非常に単純です。

 従って、コミュニティーの崩壊もありません。

 これが非常に重要なことで、混乱のないマンションは、資産価値を高めることになるのです。

 理想のマンションに、大きく近づけます。

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