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マンションの建替え その2

マンションの建替え その2

前々回の課題が先送りになりましたが、皆様は既にお分かりかと思います。

周辺環境の劇的変化で、当該マンションの各位置での価値が大幅に変わってしまった問題です。

各住戸で、富士山が見えたのに・お城下見えたのに・海が見えて非常に気持ちが良かったのに等々の環境の悪化、逆に環境が良くなる場合もあります。もっと切実なのは、日当たりが良くなったり悪くなったり、良くなった場合は幸運だとしても、環境が悪化しても運が悪いとあきらめられますか? しかし、現実にはどうにもなりません。高額で環境を買ったつもりがあきらめざるを得ません。途中で売買する場合は、評価が下がっても(単純に比較する対象も無いため)仕方が無いで済ませることになります。

しかし、建替えの段階ではどうでしょうか。前回で指摘したように、建替え後(従後の建物と言います)の建物の評価をしますから、現在の建物(従前の建物と言います)も評価せざるを得ないのです。それは、元々購入した購入価額(原始取得価額といいます)は無視されます。数千万円の差額は、環境の変化を受け入れた時点で消えてしまったのです。果たして納得できますか。本人としては全くの関与していないところで、環境(価値)の変化を受け入れざるを得ない。その上、建替え時には更に追い討ちを掛けられる。ここにマンションの潜在的な問題があります。タダでも難しい問題を更に複雑で難しい問題とするのです。緩和措置が無いのでしょうか。

そうです。地積変化方式は、この問題も緩和できるのです。

高額で購入した方は、土地を多く持っています。従って、建替え時点での環境の変化は、金額面については大幅に緩和されることになるのです。原始取得した時点での購入価額が、反映されていますので、数千万円が消えてなくなることは地積変化方式ではありません。感覚でなく、物質として取得する。このことが最も重要と考えます。人生で最も高額な買い物です。もっと考えませんか。

マンションの建替では、賛成派・反対派が別れコミュニティーの崩壊が、多かれ少なかれ起こります。

このリスクが、マンションの発展を阻害する、購入を躊躇する要因ともなっております。

震災などで、耐用年数の途中で建替えざるを得ない状況に追い込まれた場合は、更にこの問題を大きくします。

地積変化方式は絶対的な威力を発揮します。

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マンションの不思議 建替え問題

建替え問題

マンションの建替えは、困難の一言ではとても言い表せないでしょう。

 しかし、その建替えを更に複雑にしているのが、現在の方式(地積定率方式)です。

 建替えには、新しいマンションの計画案が必要です。

 当然、現在の位置と比較して、将来はどの位置住めるのか?とそれぞれの思惑が交錯するでしょう。

 それでは、現在のマンションと同じ計画であればどうでしょうか。

 元の位置が良いか悪いか、いくら負担すればよいか、周辺環境が変わってしまったから、もっと別の位置に移りたい。

 しかし、負担が……

建設資金の負担方法

 単純に考えると、土地代は負担する必要はない。(既に所有しているから)

 それでは、工事費の負担をすればよい。負担は、面積の割合で決めればよい。

 果たして、そのように単純でしょうか。

 新築マンションであれば、やはり高層階の価額は高くなり、低い階を選ぶと安くなるでしょう。

 そうです。世間相場としての評価が必要なのです。

 ある場所に希望者が集中する。

 これは計画としては、良い計画とは言えないのです。

 場所とか、環境に応じた価格設定がなされ、皆様が選択に迷う。

 この方が計画としてはバランスがとれた良い計画といえます。

 新しいマンションの住戸毎の評価が必要となります。

 となると、現在の場所の評価も必要となります。

 もう長年住んだから、その評価は0でよいのでは…

 全く更地として土地の持ち分だけでよい。

 この考えもあります。

 しかし、長年住んだ其の位置の評価は、しなくてよい。

 となると、ながねんとはどれくらい?

 建築の耐用年数は、マンションの耐用年数は、果たして建替え時期として適当なのか。検討しなければ、その答えは見つかりません。

 コンサルタントに依頼する。

 皆様の意向を確認して構想案に反映する。

 なるべくクレームを少なくして、建替えの合意を得たい。

 膨大な労力と経費を掛けなければ、答えは見つかりません。

 要するに、混乱し・不信感が生まれ、先延ばしにする。 → コミュニティーの崩壊へ。

(地積変化方式)では、そんな面倒はないのです。従って、経費も非常に安くなります。現在の評価(従前評価と言います)は、土地の持ち分で評価が決まりますから、新しいマンションの評価だけでよいのです。

 環境に変化が無く、現在の位置に戻ることが前提であれば、建て替えの費用は面積の割合で決まります。

 非常に単純です。

 従って、コミュニティーの崩壊もありません。

 これが非常に重要なことで、混乱のないマンションは、資産価値を高めることになるのです。

 理想のマンションに、大きく近づけます。

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