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マンションの不思議 建替え問題

建替え問題

マンションの建替えは、困難の一言ではとても言い表せないでしょう。

 しかし、その建替えを更に複雑にしているのが、現在の方式(地積定率方式)です。

 建替えには、新しいマンションの計画案が必要です。

 当然、現在の位置と比較して、将来はどの位置住めるのか?とそれぞれの思惑が交錯するでしょう。

 それでは、現在のマンションと同じ計画であればどうでしょうか。

 元の位置が良いか悪いか、いくら負担すればよいか、周辺環境が変わってしまったから、もっと別の位置に移りたい。

 しかし、負担が……

建設資金の負担方法

 単純に考えると、土地代は負担する必要はない。(既に所有しているから)

 それでは、工事費の負担をすればよい。負担は、面積の割合で決めればよい。

 果たして、そのように単純でしょうか。

 新築マンションであれば、やはり高層階の価額は高くなり、低い階を選ぶと安くなるでしょう。

 そうです。世間相場としての評価が必要なのです。

 ある場所に希望者が集中する。

 これは計画としては、良い計画とは言えないのです。

 場所とか、環境に応じた価格設定がなされ、皆様が選択に迷う。

 この方が計画としてはバランスがとれた良い計画といえます。

 新しいマンションの住戸毎の評価が必要となります。

 となると、現在の場所の評価も必要となります。

 もう長年住んだから、その評価は0でよいのでは…

 全く更地として土地の持ち分だけでよい。

 この考えもあります。

 しかし、長年住んだ其の位置の評価は、しなくてよい。

 となると、ながねんとはどれくらい?

 建築の耐用年数は、マンションの耐用年数は、果たして建替え時期として適当なのか。検討しなければ、その答えは見つかりません。

 コンサルタントに依頼する。

 皆様の意向を確認して構想案に反映する。

 なるべくクレームを少なくして、建替えの合意を得たい。

 膨大な労力と経費を掛けなければ、答えは見つかりません。

 要するに、混乱し・不信感が生まれ、先延ばしにする。 → コミュニティーの崩壊へ。

(地積変化方式)では、そんな面倒はないのです。従って、経費も非常に安くなります。現在の評価(従前評価と言います)は、土地の持ち分で評価が決まりますから、新しいマンションの評価だけでよいのです。

 環境に変化が無く、現在の位置に戻ることが前提であれば、建て替えの費用は面積の割合で決まります。

 非常に単純です。

 従って、コミュニティーの崩壊もありません。

 これが非常に重要なことで、混乱のないマンションは、資産価値を高めることになるのです。

 理想のマンションに、大きく近づけます。

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