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マンションの建替え その2

マンションの建替え その2

前々回の課題が先送りになりましたが、皆様は既にお分かりかと思います。

周辺環境の劇的変化で、当該マンションの各位置での価値が大幅に変わってしまった問題です。

各住戸で、富士山が見えたのに・お城下見えたのに・海が見えて非常に気持ちが良かったのに等々の環境の悪化、逆に環境が良くなる場合もあります。もっと切実なのは、日当たりが良くなったり悪くなったり、良くなった場合は幸運だとしても、環境が悪化しても運が悪いとあきらめられますか? しかし、現実にはどうにもなりません。高額で環境を買ったつもりがあきらめざるを得ません。途中で売買する場合は、評価が下がっても(単純に比較する対象も無いため)仕方が無いで済ませることになります。

しかし、建替えの段階ではどうでしょうか。前回で指摘したように、建替え後(従後の建物と言います)の建物の評価をしますから、現在の建物(従前の建物と言います)も評価せざるを得ないのです。それは、元々購入した購入価額(原始取得価額といいます)は無視されます。数千万円の差額は、環境の変化を受け入れた時点で消えてしまったのです。果たして納得できますか。本人としては全くの関与していないところで、環境(価値)の変化を受け入れざるを得ない。その上、建替え時には更に追い討ちを掛けられる。ここにマンションの潜在的な問題があります。タダでも難しい問題を更に複雑で難しい問題とするのです。緩和措置が無いのでしょうか。

そうです。地積変化方式は、この問題も緩和できるのです。

高額で購入した方は、土地を多く持っています。従って、建替え時点での環境の変化は、金額面については大幅に緩和されることになるのです。原始取得した時点での購入価額が、反映されていますので、数千万円が消えてなくなることは地積変化方式ではありません。感覚でなく、物質として取得する。このことが最も重要と考えます。人生で最も高額な買い物です。もっと考えませんか。

マンションの建替では、賛成派・反対派が別れコミュニティーの崩壊が、多かれ少なかれ起こります。

このリスクが、マンションの発展を阻害する、購入を躊躇する要因ともなっております。

震災などで、耐用年数の途中で建替えざるを得ない状況に追い込まれた場合は、更にこの問題を大きくします。

地積変化方式は絶対的な威力を発揮します。

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