« 2007年3月 | トップページ | 2007年5月 »

マンションの震災時の問題-2

  被災マンションの再建で資金の問題或いは、早く落ち着きたいために転出を選ぶ方が出てきます。

マンションの再建に参加しない転出者です。転出者には、(土地代-被災建物の解体費)が支払われます。復興(修繕)が不可能であればやむを得ません。

そこで問題です。床面積が同じであれば、土地の持分も同じであり補償費は同額となります。「その2、修繕積立金の問題」の事例でA氏は、B氏と同額で納得するでしょうか。A氏の言い分「再建し、私が住んでいた場所を売却すれば、B氏の部分より高く売れるはずだ。どうして補償が同額になるのか。」当然の主張です。購入した段階では、千5百万円(B氏より)多く支払っているのです。しかし、建物代金に多く支払ったのなら、建物が崩壊した瞬間に価格差はなくなってしまうのでしょうか。残った土地はあくまで同じです。民間の場合はともかく、市・県などの公社の場合は、1物2価はダメです。1つ土地の評価に、単価を2通り設定することは不可能なのです。阪神大震災では、被災マンションの再建に多大な貢献をしました。しかし、これらの問題はどのように処理したのでしょうか。合理性のある唯一の可能性は、被災した建物を評価することです。解体しなければならない、再建不可能な建物を無理やり評価する。これ以外に方法はありません。これも大変難解な作業ですが前記の問題の解決策は他にはありません。しかも、これに要する費用も馬鹿にはならない金額になります。

根本的な、経済的な矛盾を抱えたマンションを、あなたなどのようにお考えでしょうか。しかも、この問題をマスコミも学者も勿論ディベロッパーも誰も問題にしようとしないのです。

このように、ユーザーが声を上げない限り経済的な欠陥マンションは、矛盾を抱えたまま販売され続けられるのです。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

マンションの震災時の問題-1

能登半島の震災が連日のように報道されていますが、太平洋側の大震災の可能性についてもあれこれ報道されています。阪神大震災の例にも見られるように、大都市では、マンションにも多大な被害が想定されます。マンションの復興には、多くの時間が必要となります。阪神間でもやっと結論が出て(和解し)、これから復興工事が始まるマンションさえあります。これらは、建替えについて住民合意までに多大の時間を要し、疲労困憊しある種のあきらめの心境にならなければ結論が出ない、非常に難しい問題です。マンションが倒壊し解体せざるを得ない状況で、建替え云々でなく既に再建事業に全員が合意していても、なか々事業が進まない場合があります。国の方では、マンションの復興のお手伝いをしますとのことで、補助金を準備する。しかし地元では一向に再建が進まない。一体何をしているのだ。震災と直接関係の無いところでは、疑問に思います。それは再建で最も大きな問題、お金の問題なのです。個人ではそれぞれ有る程度のたくわえがあったとしても、分担金が明確にならないから事業が進まない。マンションを再建するための費用負担が、一個人にいくら必要か明確にならないのです。全員が残り、被災前と同じマンションを再建するとすれば、再建費用だけ面積割合で負担すればよい。一つの考え方です。しかし、公平かと言えば疑問が残ります。土地は皆さんがそれぞれお持ちですから、建築の費用だけ面積割合で負担する。一見公平のようですが、果たしてそうでしょうか?

「その2、修繕積立金の問題」の事例で計算しますと、原始取得では建物の価額はA氏3千万円・B氏1千5百万円でした。再建費用は、この中間ぐらいだとします。A氏・B氏床面積は同じですから、両氏とも負担は、2千万円とします。原始取得の土地代を含めA氏が投資した総額は7千万円、B氏が5千5百万円となります。原始取得した時点でのA氏の取得額はB氏の1.4倍強で、再建額を含めれば1.3倍弱となります。B氏からクレームが出ることになりませんか?

恐らく評価額(率)は変わらないのに、投資額(率)が当初と変わってしまったことになります。又、逆に原始取得した建物代金の割合で負担する方法で、A氏は納得するでしょうか。計算してみてください。現在のマンションが抱える根本的な問題です。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

« 2007年3月 | トップページ | 2007年5月 »