« 2007年4月 | トップページ | 2007年9月 »

マンションの建替え問題 4/5からの開放

究極のマンションを追求します。ある意味で決定的な提案です。

マンションで最大の課題は、建替えの問題でしょう。

一戸建てであれば、家族の中の議論で、資金のある者(通常は父親となりますか)の意見が通りやすく「これで決まりです」。しかしマンションは、一城の主がそれぞれに結論を出すわけですから、むしろ全員の一致は、できないが当然と思います。

そこで法律では、4/5以上の同意で建替えは可能としているのです。しかし、4/5以上の同意は非常に難しい上、実質的には残りの1/5も(裁判をしてでも)同意を得る必要があるのです。

そこで登場するのが共有地型定期借地権です。

地積変化方式の議論とは、マンション建替えの難しさの一面を、明快な理論で説明したものです。但し、これで「全てがうまくいく」マンションの建替えは、それほど単純ではありません。最も難しいのが、4/5以上の同意で再建を決めることです。必ず何人かの反対者がおり、100%同意とならないことです。

新しい提案です。(0か100%)共有地型定期借地権方式のマンションの提案

基本的には、通常の区分所有のマンションです。違うのは、50年(60年)の定期借地契約を付けるのです。従って、取得額が安くなることはありません。

定期借地権は定められた期間を過ぎると、自動的に借地契約が解消されるシステムです。

これは、50年(60年)経過すると建替えられる事を意味します。

具体的には、期限の10年前、完成後40年(50年)頃よりどうするのか話し合いを始め、5年間ぐらいで方向を見出す努力が必要でしょう。全員が賛成すれば、そのまま期間を延長します。逆に一人でも反対すれば建替えることになります。これで、4/5から合法的に開放されるのです。

現在の建替えで最も問題となるのは、後ろ向き反対者の扱いです。現状維持を主張し、頑固なまでに理由にならない自己主張を繰り返す。

ただ、むやみに反対し時間稼ぎをする。又、年齢をその根拠とすることも多い。しかし、これはいつの時期にも解消されない問題であり、論理的な理由となりません。反対者は、行動せず寝ていて(サボタージュ)意見が通る。これが現実です。

ここに、逆転の発想が必要となります。

建替えたくは無い者が、積極的に行動しなければならないシステムが必要なのです。但し、むやみに建替えを勧めているのでは無いのです。

むしろ、優良な物件を良好な状態で積極的に維持管理し、その為の〔コミュニケーションを重要としている〕システムとして、共有地型定期借地権の利用を期待しています。

引き続き、現状のマンションに住み続けたいならば、積極的な行動が必要です。

建替えたい者は、元より積極的な方でしょう。

この積極的な行動こそが、良好なコミュニケーション造りに不可欠な、最も重要な要素です。

終局的には、存続に反対する者は新築に住むことを希望しているのだから転出し、残留者(組合)が権利を買い取ることも可能となるでしょう。

建替え時点の無用な労力を省き、時間と金が掛からないマンションは、それ自体が資産価値を高めていることになると考えます。

50年(60年)以降は、10年或いは15年間程度の延長を公正証書とします。

孫の世代に問題を丸投げしますか? 究極の選択です。

| | コメント (0) | トラックバック (1)

« 2007年4月 | トップページ | 2007年9月 »