FTK方式のマンション

東日本大震災の文字が紙面から消えつつあります。原発や津波は相変わらずですが、しかし元はと言えば地震です。

この地震でのマンションの被害は、一部に取り壊しに至ったマンションもありますが、阪神大震災と比べて格段に少なかったようです。

しかし、関東の方々も阪神大震災当時と比較して、地震に対する意識は確実に高くなったことでしょう。

阪神大震災のマンション復興をベースに、本を製作しました。原稿は、かなり前にできていたのですが、今一つ関心が薄く、出版を見合わせていました。

やはり現在のマンションの摩訶不思議さ・誤っている点を皆様に知って頂き、理解してもらうには本が良いとの結論に至りました。唯、本を作成したところで普及するとは限らないことを充分承知の上ですが・・・

800円です。市販されていませんので、興味のある方はご連絡を。

当方式が普及しない要因に名前の難しさがあるのではと思い、地積変化方式・共有地型定期借地権方式を合わせてFTK方式と名づけました。以後よろしくお願いします。

建替えマンションに限らず新築マンションにもFTK方式の採用を・・・

| | コメント (0) | トラックバック (0)

管理費の負担

 管理費の負担はどうあるべきか議論になりました。

 標準管理規約では、専有面積比となっています。

しかし、ほんとうに専有面積比で良いのでしょうか。妥当性は如何にあるか、今一度考えてみる必要があります。マンションの管理・運営において、最も大事にしなければならないのは、公平性です。規約にどのようなことが謳われていようが、公平性は最優先されるべき原則です。規約は、公平性を担保するための基準であり、ひとつの指標に過ぎません。まして標準管理規約を尊重する必要など全く無いのです。

私は、一般のマンションでは、管理費は、面積比でなく一戸当りで負担するものだと考えております。

そのように考える根拠は、毎年総会で決める管理費の支出の項目にあります。今一度、ご自身のマンションの管理費とは、どのような内容に支出されているかご確認ください。

先ず大きな金額は、管理を管理会社に委託している場合であれば委託費だと思います。更に委託契約書をご覧になれば分かりますが、委託している作業で面積比負担が妥当だと考えられる項目がどれだけあるでしょうか。私どものマンションでは、一項目も見当たりません。

次は、清掃費です。これも共用部分が汚れるから清掃が必要となるのであって、しいて言えば汚す人が居るから清掃が必要となるのです。それでは、これは頭数で負担する。理論ではありえますが、現実的には煩雑で適当ではなく、又、住戸の面積には、何の関係もありません。

設備関連のランニングコストも同様です。

このようにランニングコストの負担については、面積負担はなじまず一戸当り負担で同額とする方に妥当性があり、公平と考えます。如何でしょうか。

又、運営の基本は、一人一票とするのが民主主義の基本です。

マンションの場合は、一戸です。

一部の発言もありましたが、「採決も面積割合とするべきだ」。マンションで何もかの面積比で費用負担するならば、(皆様の意見にかき消されてしまいましたが、)むしろこの意見の方が公平とも考えられます。(総会などでの採決が煩雑になり、とても現実的ではありませんが)

 管理費が同額の負担であれば、一戸一票の方に妥当性が生まれます。

 標準管理規約やデベロッパー・管理会社の専門家などと称するものに、決して惑わされること無く、ご自身で、【何が公平に近いか】じっくりお考えになり結論を出してください。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

超高層マンション

超高層マンション第四次ブーム

超高層マンションが新たに各地で出現しております。

40階以上のタワー型が多く、第四次ブームだそうです。

建築構造的には、制振・免震或いは両方の機能も備え、新たな設備も導入し安心・安全がうたい文句です。

マンションは、超高層に限らず都心居住において、非常に合理的なシステムです。

大勢の人々が、狭い都心部の土地を有効に利用する。

今後とも、日本において有効な居住形態として、多く供給されるでしょう。

一方で問題点も指摘されております。

日経アーキテクチュア(8-27)には、懸念されることとして修繕・建替えが問題点として指摘されております。

修繕に関しては技術的な問題としても、建替えについてはお手上げのような議論です。

建替え決議の要件を4/5から2/3や1/2に下げる。

建替えを合理的に早く決められるようにするべきとの意見です。果たしてこの議論は正しいでしょうか。

建替え決議が早くなるのは分かります。

しかし、決議と実質的な建替え事業が進むかは別です。

結果は、建替えについての裁判が大規模になり、かえって混乱すると思いませんか。

全て賃貸にすべきなどの意見は、マンションの発展を阻害するとも思われます。

であるならば、どのようにすれば問題が解決の方向に向くのでしょうか。

“ 共有地型定期借地権 ”

法律を変える必要はありません。

現行の法律で、最も有効な手法です。

マンションの建替えは、必ず必要となります。

子供或いは孫に問題を(負の遺産として)残してよいかの判断です。

共有地型定期借地権は、全員が土地の持ち主であり借地人です。

定期借地権ですから、決められた時期が来れば建替えとなります。

全員が同意すれば延長も可能です。

全員が同意せざるを得ない。

全員が同意する。

最も重要なことが、可能となるのです。

ユーザーの皆様・学識経験者の皆様、議論してください。

ディベロッパーの皆様、是非検討してください。

定期借地権は50以上ですから、60年で設定するとしますと、30歳でマンションを購入した本人は90歳になります。孫の時代です。

| | コメント (0) | トラックバック (1)

マンションの不思議 問題点no2

その2、修繕積立金の問題

 税金の問題に続いて分かりやすい問題が、修繕積立金です。

 修繕積み立ては、管理費と同じで決められた額を、毎月振り込まれています。

 その額は、専有面積の割合で決められているのが普通です。

 つまり何階に住んでいるとか、間取りとかには関係なく、とにかく住戸面積の割合です。

 修繕積立は、共用部分の修繕費を積み立てるものですから、面積割合以外に方法はないと思います。  

 上階でもどこでも住戸の面積が同じであれば、修繕積立金はお同じ。

 全く正しいでしょう。何が問題なのでしょうか?

 それでは、全く違う面から考えてみましょう。   

 修繕費ですから、建物を維持する費用ですね。

 それは、物理的に建築物を維持すると同時に、価格、つまり建物が古くなるのを防ぐ、売却を考えた場合の、建物の価格を維持する費用とも言い換えられますね。

事例(同じマンションで)

  A氏  (上階を購入)景色が良いので5千万円しました。

       土地代は 2千万円でした。

       建物代は 3千万円でした。(消費税の関係で明確です。)

  B氏  (下の階を購入)上階は不安なので下の階を選びました。3千5百万円でした。

       土地代は 2千万円でした。

             A氏と住戸の面積が同じでしたので、土地代は同じです。)

       建物代は 千5百万円です。

  この場合、A氏とB氏の住戸は、3千万円と1千5百万円、建物だけを取り出すと2倍の価値の差があることになります。

  さて、2倍の価値のある建物に、維持費(修繕積立金)は同じ。

  3千万円の価値を維持する費用と、1千5百万円の価値の住戸を維持する費用が同額。

  経済的な理論としても、おかしくは感じませんか。

  皆様が住んでいるマンションにも、この現象はあるのですよ。

  多かれ少なかれ、他人事ではないのです。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

マンションに経済的な欠陥 no1

みなさんご存じですか?

現在のマンションの問題点 色々ありますね。

貴方のマンションが、経済的な欠陥マンションであることを…

その1、税金の問題(都市計画税・固定資産税)

  役所の言いなりに、どなたも支払われております。

  貴方はどの階にお住まいですか?

  最上階に住んでおられる方と、低い階に住んでおられる方。

  勿論これは好みの問題です。

  しかし、一般的に上の階は値段が高く、下ほど安いですね。

  同じ間取り(同じ住戸の大きさ)でも、上階の方が購入額は高くなっています。  しかし、税金(都市計画税・固定資産税)は同じなのですよ。

  超高層マンションの場合、住戸の面積が同じでも、買い取り価額が1千万、それ以上に違っても別に驚きません。

 しかし、この場合でも税金が同じなのは、驚きではありませんか。

 1戸建てで、同じ作りで1千万円以上の価額の違う場合、当然税金も変わってきます。

 それは、建物が同じ(評価)でも土地の値段(評価)が違うので当然なのです。

 評価が高いお住まいは高い税金を払う。経済観念上、この方が理解できます。

 極論を言えば、東京と田舎で税金(都市計画税・固定資産税)が同じでは、経済が混乱します。

経済的にマンションは、おかしな仕組みになっているのです。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

その他のカテゴリー

ニュース 住まい・インテリア